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ビル1棟の“バラ売り”はなぜ生まれたのか。 アセットマネジメントに革命を起こした気鋭の経営者の「頭」をのぞく

オフィスビルをフロア単位で購入する「区分所有オフィス」。ユニークな商品を開発したボルテックス・宮沢文彦社長に日経BP 総合研究所の所長・酒井綱一郎が迫る。

そもそも「区分所有オフィス」とは何なのか

酒井 今日は聞きたいことが山ほどあって、お会いするのを楽しみにしていたんですよ。まずは何と言っても、ボルテックスさんの代名詞、「区分所有オフィス」についてお聞かせください。
宮沢 分かりやすく言うと、「マンション感覚で購入できるオフィス」です。まず当社でワンフロアの面積が約660㎡以下、延べ床面積が約3300㎡程度の中規模ビル(売買価格10億~50億円)を1棟買いしてリフォームする。次に管理組合を作り、長期修繕計画の策定などをしたうえで、フロア単位でお客様に提供します。中小企業の経営者様が、1棟数十億円のビルを丸ごと買うのは難しいが、ワンフロアなら手が届くのではないか。そう考えたのです。
酒井 言わば、ビルの“バラ売り”ですね。なじみの薄い商品だけに、リスクを気にする人も多いでしょう。
宮沢 当然、気にされるお客様はいらっしゃいます。とはいえ購入後にかかるコストや権利関係、賃借人の属性、空室率といったリスクは、他の不動産も同様であり、当社は販売前に極力排除します。例えば、空調や水廻りの故障などで生じる突発的な工事費は通常、オーナーが負担します。しかし、当社の物件では組合が負担するので、支出は積立金のみで済む。また、空室は貸し手にとって大きな懸念材料ですが、当社の管理物件の空室率は面積ベースで1.62%。平均空室期間も3カ月程度です。※平成28年10月時点
酒井 ずいぶん低いですね。
宮沢 当社取り扱い物件の95%は、東京23区内にあります。このエリアで、空室が長期継続することはあり得ません。空室が長期間続くのは多くの場合、プライシングのミスが原因です。私たちなら、その対策もサポートできる。
酒井 メインの顧客はどういう人たちなのですか。
宮沢 最も多いのは、中小企業もしくは、その経営者様です。

オフィスを「バラ売り」で持つメリットは何か

酒井 それは、どのようなニーズがあってのことなのでしょうか。
宮沢 皆さん、事業継続性を高めるための収益源として活用されています。賃貸業は管理費や固定資産税以外に、ほとんど経費がかかりません。そのため、利益率が高い。ですから一度、購入していただくと継続して複数の物件を取得されるお客様も、少なくありません。実は貸事務所業は、トップクラスの“長寿業種”です。100年以上、続いている日本企業の多くが、不動産による賃料収入を得ています。本業以外に賃料収入を得ている企業の方が、事業の継続性が高い傾向があります。
酒井 仮に本業が不振に陥った時でも、賃料収入があれば財務面での“下支え”ができる。場合によっては、低迷期を乗り切ることだって可能ですね。不調が5~6期続くと、非常に危ない状態に追い込まれかねませんから。
宮沢 企業が不動産を購入する場合、多くは本業に関連する物件です。例えば製造業なら、地方に工場を建てたりしますよね。ただ、これは資金繰りに困った時に、売ったり貸したりできません。本業と関係ない不動産なら、困った時は売ることもできる。
酒井 それなら狭小地に立つ、いわゆるペンシルビルを買ってもいいですよね? 日本人は土地に対する思い入れが強い。土地がある方が何かと便利では?
宮沢 当社ではペンシルビル「1棟」ではなく、中規模ビルの「1フロア」をお薦めしています。というのは、まずテナント目線で見た場合、中規模ビルと比べ、ペンシルビルは共用部分の充実度で劣るなど、使い勝手に難があります。その分、賃料が抑えられてしまう。例えばエントランス。来客などの場面を考えると、広くて立派な方が望ましいでしょう。また、約660㎡のスペースを使う場合、「約66㎡を10フロア」よりも「ワンフロア約660㎡」の方が便利ですよね。次に需給のバランスを見てみます。実は中規模ビルはこの25年、ほとんど増えていません。一方でテナントとなる中小企業の数は、東京を中心に増え続けている。
酒井 なるほど。首都圏では供給が需要を下回る状況がずっと続いているから、長期に亘り高く貸せるんですね。
宮沢 付け加えると、ペンシルビルに比べ中規模ビルは建て替えで価値が跳ね上がることが多いのです。再開発で土地の実勢価格が数倍になることも、珍しくありません。

イノベーションを生む「宮沢流思考法」とは

酒井 お話をうかがっているとボルテックスという会社は不動産業というより、中小企業の財務指南役ですね。
宮沢 実際、最初の商談では物件を薦めたりはしません。専ら、財務の悩みを聞くだけ。中小企業が長く事業を続けていくために必要な、投資や財務戦略のサポートが、私たちのミッションです。
酒井 不動産はそのための、“手段”にすぎないというわけですね。とはいえ類を見ないサービスです。パイオニアゆえの苦労も多かったでしょう。
宮沢 10年前、区分所有の物件購入に対して融資してくれる金融機関はほとんど、ありませんでした。物件の取扱量が増えた今でこそ、約50行とお付き合いさせていただいておりますが、それでも十分に理解してもらっているとは言いがたい状況です。
酒井 世間の“常識”と宮沢さんの考え方には大きな隔たりがある。
宮沢 はい。ただ、物事の本質は世間で「正しい」とされていることの裏側にあると私は思っています。そういう見方をするのは、性分なのかもしれませんが…。子供の頃からへそ曲がりだったんですよ(苦笑)。
酒井 そこが宮沢さんのイノベーションの“原点”だったのですね。今日は興味深いお話を、ありがとうございました。

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狭小地の一棟所有と区分所有では使い勝手の良さやメンテナンス費用の安さなどの面から、区分所有に分があるというのが、ボルテックスの考え方だ。区分所有オフィスは、再開発などで建て直す時に地価が跳ね上がるなど「プラスアルファ」が期待できるのも魅力の一つ。写真はボルテックスの管理物件「VORT外苑前Ⅰ」

株式会社ボルテックス 0120-285-191 https://www.vortex-net.com

ボルテックスとは1999年設立。中小企業とその経営者などに対して、不動産投資を軸にした資産形成のコンサルティングを行っている。売上高425億円、経常利益78億円、受託資産残高
1,080億円(すべて平成28年3月期)。